一类工业用地：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。例如，电子工业、缝纫工业、工艺品制造等行业的用地，这类工业通常具有科技含量高、污染小、环境友好等特点 。

二类工业用地：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地。像食品加工、医药制造、纺织业等，这类工业在生产过程中可能会产生一些废水、废气或噪音，但通过相应的环保措施可以有效控制。

符合城市总体规划：工业用地规划必须与城市的整体发展方向和布局相契合。要充分考虑城市的功能分区，避免工业用地与居住、商业等其他功能区产生冲突，确保城市的有序运行。

合理布局：根据不同类型工业的特点和需求，进行合理布局。例如，有协作关系的企业应尽量集中布置，以降低生产成本，提高生产效率；对运输要求较高的企业，应靠近交通枢纽。

环境保护：注重工业用地对周边环境的影响，严格控制污染型工业的布局。通过设置防护绿地、隔离带等措施，减少工业生产对居民生活和生态环境的破坏。

生产规模法：根据企业的生产规模、工艺流程以及设备配置等因素，计算出所需的生产场地面积，再综合考虑配套设施、仓储、运输等功能区的面积需求，从而确定工业用地的总面积。

土地出让金：这是获取工业用地使用权的主要费用。土地出让金的数额根据土地所在位置、面积、用途、使用年限等因素确定，通常通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式形成价格。其计算方法较为复杂，常见的有以下几种：

基准地价系数修正法：首先确定该地块所在区域的基准地价，然后根据地块的实际情况，如土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等因素，对基准地价进行系数修正。计算公式为：土地出让金 = 基准地价 ×K1（土地使用年限修正系数）×K2（容积率修正系数）×……× 土地面积。其中，各项修正系数可根据当地土地管理部门制定的相关标准进行取值。

市场比较法：选取与待估地块在同一供需圈内，用途相同、交易类型相同、交易时间相近的若干宗已成交的土地交易实例作为比较案例。对这些比较案例的成交价格进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正等，以确定待估地块的土地出让金。例如，若有一比较案例成交价格为 P，交易情况修正系数为 a，交易日期修正系数为 b，区域因素修正系数为 c，个别因素修正系数为 d，那么待估地块出让金估算值 = P×a×b×c×d。

剩余法：又称假设开发法，适用于具有投资开发或再开发潜力的土地。通过预测开发完成后的房地产价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，从而倒推出土地出让金。公式为：土地出让金 = 开发完成后的房地产价值 - 开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润。

征地拆迁补偿费：如果工业用地涉及征收农村集体土地或拆迁城市房屋，需要支付征地拆迁补偿费。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，以保障被征地农民和被拆迁人的合法权益。

工业用地的出让方式有以下几种：

招标：通过发布招标公告，邀请符合条件的单位或个人参与投标，根据投标结果确定土地使用者。这种方式适用于对土地使用者有特定要求，如需要具备较高的技术水平、良好的行业信誉等情况。

拍卖：在指定的时间和地点，由土地管理部门主持，对土地使用权进行公开竞价拍卖，出价最高者获得土地使用权。拍卖方式能充分体现土地的市场价值，适用于区位条件优越、市场需求旺盛的工业用地。

挂牌：将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。挂牌方式具有操作简便、时间灵活等优点。

转让条件：

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让流程：

申请：转让双方共同向土地管理部门提出土地使用权转让申请，并提交相关材料，如土地使用权证书、转让合同、身份证明等。

审核：土地管理部门对申请材料进行审核，包括对土地使用权的合法性、转让条件的符合性等进行审查。